กลลวง “คอนโดฯ เงินเหลือ” คุณภาพต่ำ-ไร้คนเช่า-นายหน้าฟันยับ คนซื้อหนี้สินบาน
ที่มา https://mgronline.com/specialscoop/detail/9640000010701
เปิดเบื้องหลัง “คอนโดฯเงินเหลือ” เจ้าของโครงการ -นายหน้า- เจ้าหน้าที่สินเชื่อ จับมือกันปั่นราคาประเมิน ปั้น “เงินทอน” ล่อกลุ่มลูกหนี้ ที่หวังนำเงินส่วนต่างไปปิดบัตรเครดิต-หนี้นอกระบบ และปล่อยเช่าหารายได้ สุดท้ายได้อสังหาฯ คุณภาพต่ำ ราคาสูงเกินจริง ซ้ำไร้คนเช่า ต้องแบกหนี้ก้อนโต หวานคอแร้ง !นายหน้าฟันค่าคอมฯ 5-8% ของราคาขาย
“ อนุมัติ 100% ไม่ต้องจอง ไม่ต้องดาวน์ ได้คอนโดฯ พร้อมผู้เช่า หรือเอาไว้อยู่เอง มีเงินเหลือเอาไปลงทุน 100,000 – 1,000,000”
“รวมหนี้ไว้ที่เดียว แถมเป็นเจ้าของคอนโดฯ พร้อมได้เงินเหลือคืนให้ทุกห้อง คืนเงินให้มากถึง 100,000 – 1,000,000 บาท”
คือข้อความที่ปรากฎในโฆษณา “คอนโดฯเงินเหลือ” หรือ “คอนโดฯเงินทอน” ซึ่งมีให้เห็นมากมายบนสื่อโซเชียลในช่วงที่ผ่านมา ล่อคนที่มีปัญหาหนี้สินให้กู้ซื้อคอนโดฯเพื่อหวังนำเงินส่วนเกินมาปลดหนี้เดิม แต่หลังจากกู้มาแล้วกลับต้องเผชิญปัญหาหนักกว่าเก่า
คอนโดเงินเหลือคืออะไร?
คอนโดเงินเหลือ คือคอนโดที่ธนาคารก็อนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดในราคาเกินจริงได้ ทำให้มีเงินส่วนต่างเหลือสำหรับนำไปใช้ตามต้องการ เช่น ราคาคอนโด 1 ล้านบาท แต่ทำการตกลงกับทางโครงการ ขอให้เค้ายื่นกู้เกินเป็น 1.2 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้เราได้เงินส่วนต่าง 2 แสนบาทนี้ โดยที่เงินส่วนต่างที่ได้มาจากการกู้ธนาคารก็จะเป็นดอกเบี้ยเดียวกับดอกเบี้ยคอนโด ซึ่งดอกเบี้ยเหล่านี้จะตกปีละประมาณ 3 – 4% ต่อปี ใน 3 ปีแรกแล้วแต่ธนาคารและปีต่อๆไปดอกเบี้ยไม่ต่ำกว่า 6% ต่างจากสินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรเครดิตซึ่งอยู่ที่ประมาณ 18-20% ต่อปี ซึ่งเงินส่วนนี้จะช่วยแบ่งเบาได้ทั้งในเรื่องของหนี้ที่มีอยู่ หรือนำไปตกแต่ง
“โค้ชหนุ่ม” นายจักรพงษ์ เมษพันธุ์ จากเพจ facebook.com/TheMoneyCoachTH ระบุว่า จากข้อมูลพบว่าปัจจุบันมีผู้คนไม่น้อยที่ได้รับความเดือดร้อนจากการซื้อคอนโดฯเงินเหลือ โดยคนกลางหรือนายหน้าที่มาชักชวนจะเชื้อเชิญให้คนที่มีปัญหาหนี้สินซึ่งผ่อนหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลไม่ไหวมาทำเรื่องกู้ซื้อคอนโดฯจากโครงการที่เขาเป็นตัวแทนขาย โดยทันทีที่แบงก์อนุมัติเงินกู้ ลูกค้าก็จะได้เงินจากส่วนต่าง เช่น คอนโดฯ ขายที่ราคา 1 ล้านบาท แต่ทำเรื่องกู้ 1.2 ล้านบาท แล้วให้ลูกค้านำเงิน 2 แสนบาทไปปิดหนี้
ซึ่งนายหน้าจะหว่านล้อมว่าแม้ยอดหนี้ทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นจาก 2 แสนบาท เป็น 1.2 ล้านบาท ก็ไม่ต้องกังวล เพราะการกู้ซื้อคอนโดครั้งนี้เป็นการโยกหนี้เก่า เช่น หนี้บัตรเครดิตที่มีอัตราดอกเบี้ยแพง คืออยู่ที่ 18-28% ต่อปี ย้ายมาเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งดอกเบี้ยถูก สูงสุดไม่เกิน 6% ต่อปี อีกทั้งยังได้ทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ คือคอนโดฯ ซึ่งทำเลดี มีคนเช่าเต็มตลอด และอัตราค่าเช่าที่ได้สูง เมื่อนำค่าเช่ามาหักค่าผ่อนคอนโดฯแต่ละเดือนแล้วยังมีเงินเหลือ
นอกจากนายหน้าที่หาลูกค้าผ่าน facebook แล้ว อีกกลุ่มหนึ่งที่หากินกับคอนโดฯเงินเหลือก็คือที่ปรึกษาหรือคนที่ให้คำแนะนำเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะใช้ความน่าเชื่อถือของตนเองมาหลอกขายคอนโดฯ กับผู้ที่เข้าอบรม โดยอ้างว่าเป็นคอนโดฯที่มีศักยภาพ ผลตอบแทนดี คุ้มค่ากับการลงทุน และตนเองก็ลงทุนซื้อคอนโดดังกล่าวแล้วเช่นกัน ในขณะที่ผู้เข้าอบรมนั้นมีความสนใจเรื่องการลงทุนในอสังหาฯอยู่แล้ว เมื่อได้ยินเงื่อนไขที่โดนใจก็เกิดความโลภและตัดสินใจกู้ซื้อคอนโดฯอย่างรวดเร็วเพราะกลัวจะพลาดโอกาสในการทำกำไร
“เงื่อนไขที่นายหน้าเสนอสวยหรูมาก เปลี่ยนดอกเบี้ยแพงเป็นดอกเบี้ยต่ำ คอนโดฯทำเลดี ปล่อยยังไงก็มีคนเช่า อนาคตขายได้กำไรแน่นอน แต่พอกู้เสร็จไม่มีคนเช่า หรือปล่อยเช่าได้ถูกกว่าที่เขาโฆษณาไว้เยอะ ไม่พอค่าผ่อนธนาคาร คือตอนจะขายเขาจะพูดอะไรก็ได้ ตอนกู้ซื้อเราได้เงินทอนก็จริง แต่ลองนึกดูว่านายหน้าได้เงินทอนไปมากกว่าเราหรือเปล่า ส่วนเราต้องไปแบกหนี้แทนเจ้าของโครงการ สุดท้ายผ่อนไม่ไหวก็ถูกธนาคารฟ้องยึดทรัพย์ขายทอดตลาด ถ้าทรัพย์ที่ขายไม่พอกับมูลหนี้ก็ต้องใช้หนี้ต่ออีก ซึ่งคอนโดฯเงินทอนเป็นการกู้เกินราคาจริงอยู่แล้ว ยังไงก็ไม่พอกับหนี้” โค้ชหนุ่ม ระบุ
ทั้งนี้วิธีการของ “คอนโดฯเงินเหลือ” หรือ “คอนโดฯเงินทอน” ก็คือการซื้อคอนโดฯ โดยกู้ผ่านธนาคาร แต่แทนที่จะมีแต่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร เหมือนการกู้ซื้อคอนโดทั่วไปก็จะมี “นายหน้า” เข้ามาเกี่ยวข้อง จากข้อมูลพบว่า “นายหน้า”ซึ่งมีทั้งตัวแทนที่หาสินเชื่อรายย่อยให้กับธนาคารและนายหน้าที่หาลูกค้ามาซื้อคอนโด จะใช้วิธีโพสต์โฆษณาตามสื่อโซเชียลต่างๆ
โดยเฉพาะ facebook เพื่อชักชวนผู้ที่ปัญหาหนี้สินหรือต้องการใช้เงินก้อน(ที่ได้จากเงินทอน) และคนที่ต้องการลงทุนกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้มากู้ซื้อคอนโดฯ ซึ่งนายหน้าอาจมีแค่ลิสต์รายชื่อโครงการต่างๆ นำมาเสนอ(โดยได้ตกลงเงื่อนไขบางอย่างกับโครงการแล้ว) หรือนายหน้าอาจไปเหมาซื้อห้องชุดแบบยกล็อตราคาพิเศษจากโครงการแล้วเอามาขายต่ออีกทอดหนึ่ง แต่ทั้งหมดเป็นโครงการที่เสร็จแล้วเพราะต้องทำเรื่องกู้เลย
ที่สำคัญคือผู้กู้จะได้ “เงินทอน”หรือเงินกู้ที่เหลือจากการซื้อคอนโดฯกลับมา เฉลี่ยขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 100,000 บาทต่อ 1 สัญญากู้ โดยเทคนิคที่ทำให้มีเงินเหลือหรือเงินทอน อยู่ที่ “ราคา” ในตอนซื้อ เช่น ซื้อในราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือเป็นราคาส่วนลดแต่เวลายื่นกู้ยื่นตามราคาตลาด จึงทำให้เกิดส่วนต่างระหว่างราคาขายกับวงเงินกู้ กลายเป็น “เงินทอน” กลับมาให้ผู้ซื้อนั่นเอง และบางครั้งเจ้าของโครงการคอนโดฯกับนายหน้าก็รวมหัวกันปั้นราคาที่สูงเกินจริง
เนื่องจากมีการทำงานร่วมกันทั้งนายหน้า เจ้าหน้าที่สินเชื่อ และเจ้าของโครงการ ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีการการันตีว่าผู้กู้ได้เงินทอนแน่นอน (ถ้ากู้ผ่าน) เพราะเงินทอนสามารถกำหนดได้จาก “ราคาประเมินของธนาคาร” ว่าคอนโดฯ โครงการนี้ราคาประเมินของธนาคารหรือวงเงินที่จะให้กู้อยู่ที่เท่าไหร่ แล้วโครงการจะตั้งราคาขายเท่าไหร่ และจะมีเงินเหลือให้กับผู้ซื้อเท่าไหร่ โดยขั้นตอนการยื่นเอกสารต่างๆ เพื่อขอกู้เงินจากธนาคาร รวมถึงการทำตัวเลขวงเงินกู้แล้วมีเงินเหลือ เป็นหน้าที่ของนายหน้าและเจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อแบงก์ ถ้าลูกค้าไม่มีประวัติค้างชำระ หรือที่เรียกว่าติดเครดิตบูโร ส่วนใหญ่ก็จะกู้ผ่านหมด ทั้งนี้ว่ากันว่านายหน้าจะได้ค่าคอมมิสชั่นทั้งจากการหาลูกค้าสินเชื่อให้ธนาคารและจากการหาลูกค้าให้โครงการ รวมๆ แล้วอาจสูงถึง 5-8% ของราคาซื้อขายคอนโดฯเลยทีเดียว
นายจักรพงษ์ อธิบายเพิ่มเติมว่า ผู้ที่ปั้นโครงการคอนโดฯเงินเหลือนั้นมักจะจับคอนโดที่ไม่เป็นที่นิยม ไม่มีคนต้องการ ดีมานน้อยๆ โดยซื้อมาในราคาถูกและตั้งขายในราคาสูงๆ อาทิ คอนโดฯราคา 2 ล้าน ทั้งเจ้าของโครงการ เจ้าหน้าที่ธนาคาร และนายหน้า ต่างก็ร่วมมือกันในการปั้นราคาและอนุมัติยอดเงินกู้ให้อยู่ที่ 2.5 ล้านบาท เมื่อผู้กู้ได้เงินทอนแล้ว บางรายยังวางแผนหลอกต่อ โดยชักชวนให้ผู้กู้นำเงินทอนไปลงทุนต่อยอดในแชร์ลูกโซ่ หรือลงทุนในรูปแบบใหม่ๆ เช่นฟอเร็กซ์ บิตคอยน์ หุ้นต่างประเทศ ซึ่งธุรกิจดังกล่าวมีอยู่จริงแต่เขาสร้างการลงทุนที่ไม่จริงขึ้นมาหลอก โดยทำกันเป็นขบวนการ ลูกค้าที่หลงเชื่อเลยโดนหลายเด้ง คือ กู้ซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าจริงต่ำกว่ายอดเงินกู้ และถูกหลอกโกงเงินทอนส่วนต่าง พอจะประกาศขายคอนโดฯก็ขายไม่ได้เพราะเป็นโครงการที่ไม่มีคนต้องการ
ขณะที่ นางนฤมล เมฆบริสุทธิ์ หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เปิดเผยว่า จากการตรวจสอบพบว่าปัจจุบันมีการโฆษณาหรือชักชวนให้ลงทุนในโครงการคอนโดฯเงินทอนผ่านโซเชียลต่างๆเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะ facebook ซึ่งคอนโดฯที่เอามาขายส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯที่ไม่มีคุณภาพ เช่น มีปัญหาโครงสร้าง คอนโดฯคุณภาพต่ำ คอนโดฯเก่าที่ขายไม่ออก นำมารีโนเวท ย้อมแมวขาย และขายในราคาที่สูงเกินจริง
อย่างไรก็ดีขณะนี้ยังไม่มีการร้องเรียนรื่องคอนโดฯเงินทอนเข้ามายังมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแต่อย่างใด ซึ่งกรณีที่ผู้กู้ซื้อคอนโดฯจะร้องเรียนทั้งต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค และสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) นั้นคงไม่สามารถร้องเรื่องกรณีถูกหลอกให้กู้สูงกว่าราคาจริงได้เนื่องจากเป็นการสมยอมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย จะร้องเรียนได้เฉพาะกรณีปัญหาคอนโดฯไม่มีคุณภาพเท่านั้น
ทั้งนี้ โค้ชหนุ่ม ได้แนะวิธีแก้ปัญหาภาระหนี้ที่เกิดจากคอนโดฯเงินเหลือ ว่า ถ้าผ่อนไม่ไหว วิธีที่ดีที่สุดคือ 1) เข้าไปเจรจากับธนาคารที่เรากู้ซื้อคอนโดฯ ว่าจะผ่อนปรนให้ได้อย่างไรบ้าง ขอพักชำระหนี้สัก 3-6ได้หรือเปล่า 2) ระหว่างที่ขอพักชำระหนี้ก็ประกาศขายคอนโดฯ โดยอาจขายผ่านโบรกเกอร์ ซึ่งช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำเช่นนี้อาจจะขายเท่ามูลหนี้คงค้าง หรือต่ำกว่านิดหน่อย 3) พยายามหารายได้เพิ่มเพื่อนำมาชำระหนี้
“คอนโดฯถ้าลงทุนผิด วิธีที่พอแก้ได้คือการขายทิ้ง แต่ภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ถามว่าใครจะมาซื้อ ถ้าเป็นคอนโดฯตลาดบนหน่อยก็ยังพอมีคนที่มีกำลังซื้อ แต่ถ้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนี่ ช่วงนี้บอกได้คำเดียวว่าสงัด” นายจักรพงษ์ กล่าว
